新华都首次公开发行股票招股意向书

　　福建新华都购物广场股份有限公司首次公开发行股票招股意向书（摘要）
　　
　　声    明
　　
　　本招股意向书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股意向书全文的各部分内容。招股意向书全文同时刊载于下述网址：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股意向书全文，并以其作为投资决定的依据。
　　
　　投资者若对本招股意向书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
　　
　　发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股意向书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股意向书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
　　
　　公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股意向书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
　　
　　中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
　　
　　第一节 重大事项提示
　　
　　一、本次发行前公司总股本为８，００８万股，本次拟发行２，６８０万股Ａ股，发行后总股本１０，６８８万股。上述股份均为流通股。本次发行前控股股东新华都实业集团股份有限公司、股东福建新华都投资有限责任公司及实际控制人陈发树先生及公司自然人股东陈志勇、陈志程、陈云岚、陈耿生、刘国川承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的发行人股份，也不由发行人回购该部分股份。担任公司董事、监事、高级管理人员等职务的股东陈志程、周文贵、上官常川、龚严冰、付小珍、郭建生、龚水金、李青分别承诺：自公司股票上市交易之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其直接和间接持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，其在本公司任职期间每年转让的股份不超过其直接和间接持有公司股份总数的百分之二十五，且在离职后半年内，不转让其直接和间接持有的公司股份。其他股东承诺：自公司股票上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理其持有的发行人股份，也不由发行人回购其持有的股份。
　　
　　二、截至２００７年１２月３１日，本公司经审计的未分配利润为５６，５２７，９９２．６０元。经公司于２００７年７月２５日召开的２００７年第二次临时股东大会决议通过，若公司于本决议作出之日起一年内完成公开发行股票，则截至２００７年６月３０日及２００７年７月１日后滚存的未分配利润由新老股东共享。
　　
　　三、本公司特别提醒投资者注意“风险因素”中的下列风险：
　　
　　１、募集资金投资项目短期不能盈利的风险
　　
　　公司本次发行募集资金主要用于连锁超市发展项目。新开设门店一般有一个市场培育期，单个门店的市场培养期是必须经历的一个过程，是其未来实现盈利的基础。不同的门店，面临的竞争环境不同，公司也将根据不同情况采取不同的竞争策略，这会影响门店的短期盈利水平。如在竞争程度相对较低的地区，公司新设的门店处于当地市场领先者的地位，公司如销售策略得当，可缩短市场培育期，使公司在短期内实现盈利，根据公司以往的经验，部分新设门店可在开业６个月内实现盈利。如在竞争程度相对激烈的地区，公司新设的门店面临竞争对手较多，市场培育期可能较长，根据公司以往的经验，公司部分新设门店可能在开业６个月甚至更长时间后方能实现盈利。
　　
　　公司采取滚动式的门店拓展策略，使公司业绩能够保持稳定增长。本次发行募集资金将新设３１家门店，截至２００７年１２月３１日，已开设２家门店，其余２９家门店预计在２００９年底前陆续开业。未来两年，每年的门店数量、经营面积简单平均增长率分别为４１．４３％、４６．６３％。由于公司截至２００７年１２月３１日已有３５家门店（含本次募集资金投资项目中已开设的２家门店），２００７开业的门店将逐步进入盈利期或盈利增长期，部分较早开业的门店仍将保持盈利增长态势，新门店也将是在两年内陆续开业，滚动式的发展使单个门店的盈亏不足以影响公司整体的业绩。公司以往年度保持着较快的门店拓展速度，２００５年末、２００６年末、２００７年末公司门店数量分别较上年末增长１００．００％、１００．００％、７５．００％，经营面积分别较上年末增长７２．７４％、５７．７２％、４３．９９％。伴随着门店数量的增加，规模效益日益体现，公司业绩也实现较快增长。尽管如此，由于本次发行募集资金投资项目新设门店数量较多，仍可能由于部分门店短期不能盈利拖累公司的整体业绩。
　　
　　２、人才短缺风险
　　
　　人力资源的培养与引进是公司目前在发展当中面临的关键问题之一。零售行业需要既熟悉行业总体运行状况，又要懂得管理、采购、营销、财务、信息、储运等多个环节的高级复合型人才，目前这种人才在零售业还较为缺乏。为保证连锁经营的成功，不仅需要管理模式，流程制度等标准化，更需要执行能力强的人才。而开店必须保证一定的人员储备量，这样开新店时才有充足和适合的人去管理。因此，连锁企业人才的储备和培养对日后门店的运营管理质量及其拓展速度有着决定性作用。零售连锁企业是典型的经验型工作，需要专业知识和熟练的技术，但这些不是通过课堂教育就可以达到的，必须要通过实际的操作演练、实习、持续的教育与行动相结合，才能真正训练出有经验有技术有能力的、适应连锁企业发展需求的实用型人才。
　　
　　尽管公司历来十分注重人才的培养与引进，并通过公司内部定期举办培训班、与职业学校联合办学、建立和完善和谐的工作环境和有效的激励机制等措施加强人才的储备，但由于公司未来门店数量将快速扩张，如果公司人才储备步伐跟不上公司连锁业务快速发展的速度，仍将面临人力资源短缺的风险。
　　
　　３、门店与物流配送中心选址的风险
　　
　　门店及物流配送中心的选址是基于对多种因素的综合考虑进行的，如当地经济发展水平、人口密度、人均收入水平、竞争状况、供应商的数目与分布情况、交通状况等等，如果事后上述因素发生变化，会对公司的门店和物流配送中心的选址带来经营上的风险，直接影响公司连锁发展的战略布局的合理性和公司效益。此外，城市建设发展过程中带来的居民分布、交通路线改变等因素，有可能引起商圈的迁移，从而影响门店的经营效益。
　　
　　４、经营场所租赁期满不能续租或提高租金的风险
　　
　　截至２００７年１２月３１日，公司共有３５家门店，仅两家门店拥有自有房产，其余均为租赁取得。由于经营场所的选取对销售业务有重要的影响，各个门店尤其是地段较好的门店租赁期满后能够续租，将对公司的正常经营非常重要。如不能续租，公司将不得不寻找相近的位置，从而承受由于迁移、装修、暂时停业、新业主租金较高等带来的额外成本。如不能续租又不能选取相近位置，则可能面临闭店的风险。即使租赁期满能够取得续租，也有可能面临业主提高租金的风险。
　　
　　公司在福建地区零售行业具有较强的品牌影响力，信誉度高，业主为了获取长期稳定的租赁收入，一般愿意与公司进行签订租约，同时在租赁期、租金上给予公司一定程度的优惠。公司的大部分门店的租约属于长期租约，年限大部分在１０年以上。截至２００７年１２月３１日，门店尚余租期平均约为９年。同时，公司及其下属子公司在进行门店选址时，都对当地的市场需求、商业环境及市场竞争状况进行仔细的分析和研究，从而把拟选取的经营场所限定在一个商圈以内，而不是局限于某一处经营场所，为公司确定经营场所提供较大的选择余地。尽管公司具有较好的信誉并采取措施增强选址的灵活性，但由于未来若干年后市场环境、业主自身情况发生变化，业主仍可能提高租金或不与公司续签租约，如此则增加公司的额外成本，影响公司的盈利能力。

　　（三）发行人股东之间的关联关系
　　
　　本次发行前股东中，新华都集团是新华都投资的控股股东；陈志勇、陈志程、陈云岚与公司实际控制人陈发树之间是兄弟关系；陈耿生是陈云岚的儿子；刘国川是陈发树姐姐的女婿；其余股东之间不存在关联关系。
　　
　　四、主营业务情况
　　
　　（一）主营业务及主要服务
　　
　　本公司主营业务是大卖场、综合超市及百货的连锁经营。
　　
　　公司自成立以来，秉承“天天平价、为您省钱”的经营宗旨，“真诚服务、追求完美”的服务理念，用规模效应来降低经营成本，为消费者提供实惠、齐全的优质商品和良好的服务，用先进完整的硬件和现代化的经营管理来满足顾客的需求，回馈消费者。同时，企业自身也得到了长足发展。
　　
　　公司成立以来，连锁门店不断扩张，主营业务呈现出大幅增长的态势，行业地位不断加强，已经成为福建地区零售连锁经营的龙头企业。截至２００７年１２月３１日，公司共拥有３５家门店，其中：大卖场（经营面积６，０００ｍ２以上的超市）１３家，总经营面积约１２１，７４５ｍ２，占比５３．４１％；综合超市（经营面积６，０００ｍ２以下的超市）１９家，总经营面积５８，８７２ｍ２，占比２５．８３％；百货２家（东街口店、元洪店），总经营面积１８，１１２ｍ２，占比７．９５％；大卖场＋百货综合体１家（丰泽店），总经营面积２９，１９９ｍ２，占比１２．８１％；公司合计经营面积达２２７，９２８ｍ２。根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都２００５年位列中国连锁经营百强第６９位；根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计，新华都位列２００６年中国连锁经营百强第６１位；根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都２００７年位列中国连锁经营百强第５３位。
　　
　　自成立以来，公司的主营业务及主要服务未发生变化。
　　
　　（二）产品销售方式和渠道
　　
　　目前公司主要通过直营门店开展零售连锁销售和服务。
　　
　　（三）经营所需主要资源
　　
　　公司经营所需资源主要为水和电。
　　
　　（四）行业竞争情况
　　
　　１、基本情况
　　
　　根据商务部商业改革发展司和中国连锁经营协会的调查统计，２００６年“中国连锁经营１００强”销售规模、门店总数、营业面积都保持快速增长态势。
　　
　　整个行业的竞争状况主要呈现出以下几个特点：（１）行业集中度进一步提高；（２）外资零售企业发展活跃；（３）国内零售企业区域为王；（４）区域优势企业份额持续扩大
　　
　　２、行业利润水平
　　
　　２００６年中国连锁经营１００强企业总销售规模同比增长２５％，增幅分别比２００５年和２００４年降低８％和９％，但企业的效益水平普遍改善。
　　
　　首先，百货业态效益大幅提高。相对于店铺数量的增长幅度，连锁百货企业的销售规模、利润总额和净利润的增长幅度更大。
　　
　　其次，超市业态盈利能力明显增强。以超市和大型超市为主要业态（不包括百货店和便利店）的企业，店铺数量和销售规模保持同步增长，增幅均为１９％。总体库存周转次数由上年的平均１１．７次，增加到１２．２次。毛利率由１２．６％提高到１２．９％。自有品牌商品销售规模达到４３．５亿元，比上年增长５２％。便利店企业的平均毛利率也由２００５年的１６．８％提高到２００６年的１７．７％，库存年平均周转次数由２０次增加到２４次。（资料来源：中国连锁经营协会）
　　
　　（五）发行人在行业中的竞争地位
　　
　　零售连锁行业总体上集中度不高，目前尚无一家竞争优势明显的全国性大型零售连锁企业。２００６年连锁经营１００强企业的销售规模占社会消费品零售总额的比重为１１．２％，与发达国家相比有明显的差距。
　　
　　本公司为福建地区连锁经营行业的龙头企业，主要竞争对手为沃尔玛等外资零售商及福建永辉集团有限公司（２００７年中国连锁经营１００强中排名第４５位），目前公司在福建的市场份额仅次于福建永辉集团有限公司。业态上本公司以大卖场为主，并经营百货业务，而福建永辉集团有限公司以综合超市为主，不经营百货业务；经营模式上福建永辉集团有限公司采用直营连锁与加盟店相结合的方式，而本公司全部采用直营连锁的方式。
　　
　　凭借着对本地市场规律的准确把握，公司的竞争能力突出，近几年表现出良好的增长势头。公司２００５年起跻身“中国连锁经营１００强”，排名第６９位，２００６年排名第６１位，２００７年排名第５３位，呈现出稳定增长的趋势，公司在福建省经济最发达的闽南（厦门、漳州、泉州）地区处于绝对领导地位。
　　
　　近年来公司营业总收入从２００４年的１２，４９７．７８万元增长到２００７年的１６４，２５０．００万元，呈现出快速增长的势头，市场份额有望进一步扩大。
　　
　　２、偶发性关联交易

　　（１）受让新华都集团持有厦门新华都的股权

　　２００６年２月１５日，公司与新华都集团签订《股权转让协议》，新华都集团将其持有的厦门新华都３０．００％的股权，按其出资额作价９０．００万元转让给公司。上述股权转让已完成工商变更登记。至此，公司持有厦门新华都１００％的股权。